房价跌一半银行仍不亏是自欺欺人永恒

一切生命体征正常后 “房价跌一半银行仍不亏”是自欺欺人

【建材】银监会前主席刘明康日前表示，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而较坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。　　　　由于银行在给企业发放贷款时，都对抵押物打了比较大的折扣。因此，只要抵押物的价值下降不超过一定幅度，银行贷款就不会出现风险。我想，刘主席的观点，一定是建立在这个理论基础之上。　　　　问题在于，实际情况并非象刘主席说的那么简单。因为，大多数开发商的操作流程是这样的，先依靠自有资金或东借西凑拿地，然后用取得的土地向银行贷款，再用贷款资金偿还此前的借债、办理相关手续、缴纳相关费用。在项目正式开工时，由于贷款资金所剩无几，只能继续东借西凑以及预收购房款、让施工单位垫资等。可以肯定，除少数实力较强的开发商之外，多数开发商在这样的操作流程下，都会出现负债比重过高、利润空间不大的情况。别说房价下跌50%，就是下跌20%，很多开发商也会承受不了，贷款也会有风险。　　　　也许刘主席会认为，不管开发商亏本与否，也不管开发商是否会破产，在处理债务过程中，按照相关法律规定，抵押财产都有优先权。话是这么说，但是，在财产处理过程中，购房者缴纳的预付款怎么办？拖欠的工程款（主要是农民工工资）怎么办？拖欠的材料款怎么办？要知道，虽然土地的抵押权在银行，但房屋所有权并不在银行，银行如果处理土地资产，必然涉及到土地上的房屋，在购房者、工程队、材料供应单位或个人的问题没有解决发之前，银行能够顺利地对土地进行变现吗？所谓的房价下跌50%银行也不亏本能成立吗？　　　　而事实上，现实生活中类似的问题并不少。很多贷款从表面上看，都有足够的抵押物，不存在任何风险，实际上，这些抵押物并不能有效化解银行的风险。特别涉及老百姓利益的抵押物，往往并不能顺利变现。　　　　退一步讲，就算房价下跌50%银行贷款仍然有保本的抵押物作保证，但是，这是否意味着银行就没有风险呢？显然也不是。因为，对银行来说，抵押物是否够值，是否在变现后能够足额偿还贷款，只是一个方面。更重要的方面还在于流动性问题。如果流动性不畅，银行的风险就会立刻出现。而从目前的实际情况来看，如果房价真的下跌50%，那么，半垃子工程就会立马到处都是。半垃子工程一多，贷款变死钱的现象就会越来越多。如果再加上政府融资平台近10万亿贷款，也因为大多变成了钢筋混凝土而成为死钱，流动性很差，那么，银行的流动性还有保证吗？风险还能避免吗？　　　　值得注意的是，进入二十一世纪以来，我国银行几乎每隔两、三年就会出现一次资本充足率不足的问题，银行就要通过各种渠道筹措资金弥补资本金的不足。这几年，股市出现严重低迷，一个很重要的原因，就是银行为了弥补资本充足率不足的大规模融资。　　　　所以，有关房价下跌50%银行也不会亏本的说法，是相当然，更是自欺欺人。银行要想避免风险的发生，较好的办法就是加大对实体经济的支持力度，通过支持实体经济的发展改善信贷结构，增强流动性。因为，只有流动性好了，信贷资金的效益才好，安全性才强。而实体经济的流动性远高于政府融资平台和开发企业，且能够全方位拉动消费需求，使银行的生存基础越来越强。