方正证券一线高房价三四线高库存的根源物业

方正证券：一线高房价 三四线高库存的根源 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

导读：中国政府长期实施控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市的中小城镇化战略，与人口向大都市圈集聚的趋势背离，人口城镇化与土地城镇化明显背离，土地供给向三四线城市倾斜，但人口向大都市圈集聚。由此形成了人地分离、土地供需错配，是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。解决之道不是控制需求的短期调控，而是建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。

摘要：

人口迁移趋势：大都市圈化。1）城市的胜利：大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应。2）从国际经验看，在美国日本人口迁移过程中，经历了人口从农村向一二三四线城市普遍迁移，到从农村和三四线城市主要向一二线大都市圈迁移的转变。美国500万人以上的都会区人口占全国比重在年增加12.4个百分点；日本人口迁移从向东京圈、大阪圈和名古屋圈的三极集中转为向东京圈一极集中。3）中国正处于人口迁移的第二个阶段，未来一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。

人口城镇化与土地城镇化背离：土地供需错配。1）从官方文件来看，中国城镇化战略经历了控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市到大中小城市和小城镇协调发展的转变，控制大城市规模、积极发展中小城市的倾向长期存在，这与人口大都市圈化趋势明显背离。2）由于人口流动主要由市场机制决定，土地供给由政府决定，实行中小城市战略的结果是：一线和部分热点二线城市人口快速增长、土地供给不足，三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多，由此造成土地供需错配。3）土地供需错配是形成当前一二线房价泡沫、三四线库存泡沫的关键原因。

在本轮房价上涨中，土地供需错配的效果更是被放大到极致。一线和部分热点二线城市率先反弹、且暴涨，其他二三四线城市反弹较慢、且涨幅有限，部分城市甚至仍然下跌。

上海大众书局福州路店就开启了“24小时”模式 解决之道：从短期调控转向长效机制，从限制需求转向供给侧改革。中央经济工作会议提出要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，关键在于解决土地供需错配问题。1）以超越行政边界的大都市圈战略替代中小城市战略，合理增加一线和部分热点二线城市居住用地供给，合理规划布局圈内产业、居住、交通和公共服务资源等。2）适时重启跨省换地、占补平衡：实行跨省域的耕地占补平衡政策和城乡建设用地增减挂钩政策。3）加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转居住用地。4）加快推进一线和热点二线城市的农村集体建设用地入市，并在符合规划和用途管制前提下，允许作为居住用地。5）严格控制投资投机性需求，对炒房课以重税。6）完善一二线大都市的城市规划、产业布局和轨道交通，改善出行效率。

风险提示：房地产调控矫枉过正；改革不及预期。