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增设“监事会”监督业委会？

业委会可以代表全体业主打官司了？将成立“监事会”对业主委员会和物业进行监督？在昨日上午召开的厦门市十二届人大常委会第二十九次会议上，备受关注的《〈厦门市住宅区物业管理条例〉修正案（草案）》（以下简称《草案》）正式提交市人大常委会进行审议。 今年７月９日，市人大常委会在站及报纸上全文刊登了《草案》，广泛征求社会各界的意见。关于《草案》的内容，本报７月１４以来也刊登系列文章，对这一法规如何修改进行了广泛而深入的讨论。结合各方面意见，市人大城建环资委对《草案》进行了初审并提出报告。

关键词监事会监督业委会和物业 市人大城建环资委认为，由于业主大会的形式限制，缺少日常监督机制，因此建议从业主中选举产生三至五人，增设“监事会”，根据业主大会的授权，按照业主公约的约定行使对业主委员会和物业管理企业的监督权。当发生损害公共利益的重大事项或紧急事件时，监事会可运用“经代表百分之二十以上投票权的业主提议，可以召开业主大会临时会议”的规定，召开业主大会临时会议对上述事项进行决议。 此外，原法规规定，制定和修改业主公约等重大事项必须经住宅区内全体业主所持投票权三分之二以上通过。城建环资委提出，实践中经常发生与会业主所持投票权不足全体业主投票权三分之二的情形，为避免因与会业主所持投票权数不足而导致表决无效的情况，建议增加规定“若与会业主所持投票权不足全体业主投票权三分之二的，必须经住宅区内全体业主所持投票权二分之一以上通过”。关键词业委会可代表全体业主打官司 城建环资委认为，业主委员会是业主大会的执行机构，对物业公司违反合同侵犯业主权利、个别业主不缴纳专项维修资金损害全体业主利益等情况，应允许业主委员会作为原告通过法律途径维护全体业主权益。经与有关部门商定，业主委员会可适用民事诉讼法规定的“其他组织”具有诉讼主体资格，因此，建议增加一项规定：“经业主大会授权，代表全体业主就涉及全体业主公共利益的纠纷进行诉讼。” 为规范业委会及其委员的行为，同时防止某些业委会的消极作用，城建环资委还建议增加以下几条规定：“业主委员会主任连任不得超过三届”；“业主委员会主任、副主任、委员资格终止的，应当自终止之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其它属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会”；“业主委员会及其成员不得违反有关规定从事损害业主利益的活动”。 城建环资委提出，业主的自主管理应在法律法规允许的范围内进行，因此建议增加相应的规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得从事与物业管理无关的活动”。关键词物业合同终止不能“赖着不走” 厦门一些小区曾发生物业管理企业在合同终止后拒不退出小区，而新物业管理企业依新合同入驻小区的情形，造成一个小区同时有两个物业管理企业、两支保安队伍，使小区管理陷入混乱的现象。鉴于此，城建环资委建议增加相应的规定：“物业服务合同终止时，业主大会新选聘的物业管理企业正式进场后，原物业管理企业应按规定做好交接工作，原物业管理企业不得以未结清债权债务等理由拒绝移交或者退出物业管理区域”；“原物业管理企业拒不退出该物业管理区域的，责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款”。关键词物业服务费通过招标的执行市场价 城建环资委表示，通过招投标选聘的物业管理企业的服务费应执行市场价。因此，建议将相关条文修改为：“未通过招投标方式选聘的物业管理企业的前期物业服务费实行政府指导价管理”；“物业管理企业为业主和使用人提供的特约服务，有实行政府指导价的，按规定执行；其他服务收费，由双方当事人商定”。并增加一条规定“物业服务收费实行政府指导价的，价格主管部门应当会同建设行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定”。

关键词专项维修金存入银行专户 按户核算 《草案》对专项维修资金的表述是：开发建设单位应当在移交工程建设档案资料的同时，按工程决算价的百分之二划拨专项维修资金。城建环资委表示，考虑到办理物业承接验收手续时才移交工程建设档案资料，时间比较滞后，因此，建议把划拨时间改为“竣工验收备案前”。 城建环资委还对金额的计算依据提出了自己的看法。他们认为，工程决算价是由开发建设单位与承建单位共同提供的，可能存在结算时间滞后和二者恶意串通减低决算价以少缴纳资金损害业主利益的情况，因此建议以建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标为计算依据；同时，专项维修资金应当存入银行专户，按幢立帐、按户核算，并建议行政主管部门对专项维修资金的划拨和使用情况进行监督。关键词资金审计业主可委托第三方审计 城建环资委表示，业主大会可以委托专业机构对部分资金使用情况进行审计，但是应限于公共场所经营所得和专项维修资金这两项属于全体业主所有的资金。物业管理企业与业主是物业服务合同的双方当事人，地位平等，业主对物业管理企业按合同约定收取的物业服务费进行审计是不妥当的。在合同没有约定的情况下审计费用理应由提出审计要求的一方来承担。 因此，城建环资委建议将原法规中相应条款修改为“业主大会可以委托专业机构对公共场所经营所得和专项维修资金的使用情况进行审计，所需费用在物业服务合同中约定，没有约定的临时委托费用由业主承担，审计报告应向全体业主公布”。关键词违约金按照央行规定标准收取 《草案》删除了原法规中“合同没有约定的，可按日加收所欠缴费用千分之三的违约金。逾期六个月仍不缴纳的，物业管理企业也可停止服务”的内容。城建环资委审议后认为，按日加收千分之三的违约金标准明显过高，但考虑到个别业主恶意拖欠物业管理费的行为，会影响多数业主和物业管理企业的权益，没有进行约束也是不行的。因此，建议按《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定违约金标准，在法规中增加一条规定“合同没有约定的，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准收取违约金”。

导报 黄智敏／文 张向阳／图