上海自贸区分账核算细则发布2020年

上海自贸区写字楼租金较年初暴涨207% 增速超CBD十年

近日，实地走访了中国（上海）自有贸易实验区（以下简称自贸区）内多个写字楼项目。在采访过程中，看到，来往于个别办公大楼咨询租赁业务的人非常多，甚至有的人连话都插不上。

从整个自贸区内可租办公楼的存量来看，远小于市场需求量。 世邦魏理仕研究院董事谢晨接受采访时表示， 目前来看，多个办公大厦都已经接近满租，而且租金上升趋势非常快 。

值得注意的是，同策咨询研究部向提供的一份报告显示，10月上旬外高桥自贸区租金4.9元/平方米每天，较年初上涨207%，该增长速率超过传统CBD十年涨幅，而且目前价格仍处于动荡上扬期。

此外，在调查中获悉，有不少写字楼的业主或者持有企业看好租金升值空间，并不着急出租，正待 坐地涨价 。

租金暴涨仍几遭抢空

10月23日，来到上海外高桥自贸区内，在发现自贸区管委会门口长龙般等待注册公司的队伍后，还发现，与自贸区管委会相邻的是一栋20多层高的办公大厦，名为汤臣国际贸易大厦。该楼楼下支起了一个指示牌，上面用黑色手写大字说明了这样的信息，咨询租金请直接上21楼，还标注了指示箭头。同时，大厦门口有很多人进进出出。

现在这个大楼实体出租的办公室每天每平方米最高已经到10元了，以前也就3元，涨了3倍左右。 一位办理注册公司的代理中介向透露， 9月末自贸区正式挂牌后，租金一下子就涨起来了 。

而当本报以咨询租赁业务为由与几位进出该大楼的行人聊天后发现，汤臣国际贸易大厦的 租赁生意 非常好。

我是想注册资本金1亿元的公司，想在这个大楼租一个办公室，但没想到，租金比我预想的贵了很多，而且几乎已经没有多少选择性了。 一位拿着资料袋，穿灰色西装的男士向透露，好的位置租金已经超过每天每平方米8元了。

值得一提的是，在时隔5天之后，当再次核实该楼租赁情况时，汤臣国际贸易大厦的相关人士向表示， 200平方米左右的办公室已经没有了，现在我们大厦仅剩下零星几套房源，没多少面积可以出租了。 而且该人士说话语气并不见一般销售人员的推介热情，反倒在回答问题时显得漫不经心，说话时断时续。 现在主要有两套房源，一套100多平方米，一套57平方米左右。加上物业管理费后，100多平方米的那套年支付费用要达到40万元左右 。

事实上，据世邦魏理仕研究院的一份研究报告显示，汤臣国际贸易大厦为园区内目前租金最贵的写字楼，从原来的每天每平方米3元上涨至9月底的每天每平方米4.5元。国庆长假后，报价又调整至每天每平方米7元，而目前的租金每天每平方米为8元。

也就是说，一个月时间内，该楼租金上涨幅度为167%。此外，经调查获悉，除了一些企业用于自身办公而不出租外，像诚信国际大厦等写字楼都已经几乎达到满租状态，租金也由原来的每天每平方米1.5元上升至3元。一位业内人士向戏称， 出一套没一套，你越犹豫损失越大 。

部分开发商 惜租 待涨

值得一提的是，同策咨询研究部提供的上海外高桥自贸区二手办公租金走势图数据显示，1月-8月，外高桥自贸区区域办公产品租金较为稳定，在1.6元-2元/平方米每天之间徘徊，随着8月末自贸区获批，9月租金环比涨25%，9月底自贸区挂牌，租金再次疯狂上涨，涨幅高达96%。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从上述数据来看，以内环内项目陆家嘴商务广场为例，租金为每天每平方米6元-7元。

由此可见，外高桥自贸区办公租金水平已超过或接近中环以内传统办公区域平均水准，其上沿租金与陆家嘴下沿租金相近。

但即使这样，自贸区内的多数办公楼所有者也并不愿意立刻报价进而出租其物业。

部分小业主或者空置单位并不着急出租。 谢晨向表示，但市场需求量很大，所以一般一套房源入市后，可能一两天内就被市场消化了。仅从租赁主体来看，贸易类和投资类的企业较多，尤其有些投资类企业需要的实体办公楼面积可能并不大，但注册公司数量却非常多。因此，自贸区内办公楼面积存量目前呈现需求量大于供给量的不平衡市场现状。

事实上，据调查发现，除了一些业主借势自贸区内租金暴涨而 惜租 ，等待 坐地涨价 外，一些开发企业实际上也正在酝酿 惜租 之策。

我们目前不能签租赁合同，至于什么时候能够出租也不确定 。位于自贸区内一幢中高端办公大楼的销售人员向透露，目前这栋楼还不知道是否出租，公司高层正在商议中。但其坦言，即使出租，租金价格也会定的比较高。

对此，张宏伟向本报表示，目前区域内租金依旧处于变动期，多数开发商和小业主 捂盘惜售或惜租 ，等待租金的再次上涨。不可忽视的是，在自贸区管委会门口，目睹了 大军 般进驻自贸区注册公司的场面，业内对该区域内租金上涨前景也非常看好。

不过，美联物业全国研究中心向表示， 我们认为上海自贸区提前预支了后期租金，明年租金预计相对稳定 。

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