经济工作五大任务中央经济工作会议内容全文2020年

经济学者马光远：组建住房银行已经时不我待

中国房地产发展至今，在金融支持层面其实非常滞后，这影响了居民的住房消费，也不利于房地产的稳定。而成立住房银行无疑是弥补中国房地产领域金融短板的关键之举。

最近，住建部两位官员在媒体发文称，设立国家住房银行的条件已经成熟，这使得住房银行再次成为公众关注的焦点话题。

说来有意思，早在2009年，笔者曾经在媒体发文《住房公积金应该转为住房银行》，在文章中笔者列举了住房公积金的种种制度上的残缺，建议废除住房公积金制度，以住房银行和购房减税政策代替。文章得到了住建部有关部门的关注，并就此问题约谈我。和我就此问题对话的官员，一直强调，住房公积金为中国住房问题做出了突出贡献，被人诟病的住房公积金的资金沉淀问题，以及投资渠道狭窄问题，监管问题，都可以通过完善公积金制度解决，对我提出的设立国家住房银行的建议不置可否。过了这么多年，住建部官员发文，认为设立住房银行的条件已经成熟，这的确是一个不小的认识上的进步。

笔者不否认住房公积金制度在中国住房市场化过程中发挥的作用。但随着过去多年房价的大涨和房地产的发展，住房公积金制度已经无法适应住房实践的需要。第一，由于高收入者缴纳更多的住房公积金，住房公积金在某种程度上成了拉大贫富差距和避税的工具，对于中低收入者而言，住房公积金在解决其住房问题上作用甚微；第二，住房公积金从规模看，住建部的官员披露，截至去年底，全国住房公积金3.7万亿元，住房维修资金约5000亿元，缴存余额至少一半。由于投资限制，长期以来，住房公积金的收益率偏低，同时，由于提取手续繁多等原因，造成了大量的资金沉淀。

还有，住房公积金管理中心没有存在的价值和意义。按照《住房公积金管理条例》，住房公积金管理中心在整个住房公积金制度体系中处于核心地位，负责住房公积金的归集、使用和管理，独自承担住房公积金贷款风险。但其实是个“三无单位”：无资本金、无风险承担能力、不是独立的金融机构，这使住房公积金管理中心成为一个制度设计上最忌讳出现的机构：权很大，运作庞大的资金，但责很小，其本身的资产根本不足以承担任何风险。

对于住房公积金存在的这种体制机制残缺，住建部官员在其文章中也承认：目前住房公积金的主要问题是制度功能弱化、利益结构失衡、管理运营粗放。根源是体制机制存在弊端。

这意味着，住房公积金走到今天，已经完成了其历史使命，面对房地产市场的变化，其已经难以承担当初制度构想的政策目的。2014年，媒体就已经披露，国家正在考虑成立住房保障银行，国家开发银行也在试点成立专门的住宅服务金融机构。基于此，对住房公积金进行脱胎换骨的改造，设立国家住房银行已经水到渠成。

从目前各方面的消息看，由于相关部门并不愿意失去住房公积金管理中心这块蛋糕，其提出的路径是：首先解决住房公积金缴纳、管理、使用等过程中存在的一些问题，使得公积金能更好地为中低收入者服务，这个过程中的主要工作是修改《住房公积金管理条例》。第二步是在公积金管理中心的基础上，设计住房保障银行的具体方案。笔者认为，这种方案本身弊远远大于利。如前所述，住房公积金的制度缺陷是先天性的，如果说以前在房价比较低的情况下，缴纳住房公积金对解决住房问题还有作用的话，目前高涨的房价已经让住房公积金的制度价值沦为鸡肋，其效用远不如通过成立专门的金融机构，通过利率优惠等倾斜政策，并且实施真正的购买免税，对解决居民的住房问题更有价值和意义。所谓完善住房公积金制度除了在利益博弈中有利于相关部门之外，既无可能，也无必要，还会耽误住房金融机构的设立，可谓得不偿失。

目前，在各方认识已经达成一致的情况下，要抓紧拿出住房银行的组建方案。中国房地产发展至今，在金融支持层面其实非常滞后，这影响了居民的住房消费，也不利于房地产的稳定。而成立住房银行无疑是弥补中国房地产领域金融短板的关键之举。笔者呼吁有关部门能够尽可能淡化部门利益的纠葛，以更大的魄力和决心废除以前的住房公积金制度，建立为住房融资服务的金融机构，提升房地产金融服务的水平。