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深圳产业园操盘高手涉足东莞 或冲击原有运营格局

闲置的大厂房只能寻租？在一个 外人 看来，这是没有配置好资源。日前，石碣镇一处160多亩的旧厂房，在深圳一个工业产业园（专题阅读） 操盘手（专题阅读） 接下后，摇身一变成了 深莞智造产业园 ，吸引了中外运物流等名企关注。

此前，这个深圳 操盘手 已如一条鲶鱼，大举涉足东莞多个工业产业园。分析观点认为，很可能冲击东莞原有的工业园运营格局。

布局 智造 产业

深莞智造产业园的操盘手深圳娄山关投资集团，2014年介入改造运营。

现在产业园运作，拼的是给园区企业提供什么服务。 娄山关集团负责园区运作的副总裁洪水江说，娄山关有10多年的产业园运营经验，近20个园区项目遍及深圳、东莞、天津滨海新区，总规模达188万平方米。

娄山关集团正在打造石碣的深莞智造产业园，建筑面积10万平方米。在深莞智造产业园之前，娄山关集团已在东莞运营了娄山关工业园、京都工业园等项目，规模约53万平方米。

改造后的深莞智造产业园，除了重新包装外，还作出了新定位，引进的企业对象已经不再是传统的劳动密集型产业，而是定位为电子商务、自动化设备以及物流等产业。

根据规划，深莞智造产业园分为高端新型电子产业区、现代电商物流基地、产学研创新平台重点实验区、园区创新运营服务中心区等。娄山关集团董事长胡龙江透露，产业园对招商将是选商，符合条件的企业才可入园。

石碣镇深莞智造产业园前身是巨千家具。2012年，这个传统的家具厂关停了。此后，闲置了2年左右时间。

产业园也玩创业

对产业园的操盘，娄山关集团往往通过买断经营权方式，从而进行后期的改造提升，根据企业需要、企业自身的经营状况，甚至提供打包上市等资产化个性服务。

消防、水电、维修改造等投资约1000多万元，生态环境方面改造如给厂房顶部安装太阳能等，还要投资2000多万元。 胡龙江认为，今后产业园运营，需要给入园企业创造绿色环境。

作为一个智造园区，我们也鼓励大众创业，鼓励万众创新。 娄山关集团方面介绍说，深莞智造产业园计划在园区划分部分鼓励创业的区域，为他们提供辅导创业等服务。 只要有符合园区定位的项目、技术，我们都会适当提供帮助 。

我们不再是仅仅出租厂房，而是将为园区企业提供物业、人才、政务、法律、商务、金融等方面一系列增值服务。 洪水江认为，不同东莞的众多产业园，除提供系列增值服务外，还将提供资源、人才共享服务，如几家企业可共用一个出纳、会计，节省资源。 这个人才由我们园区聘用，园区企业运用这些人才支付一定费用就可以了 。

娄山关集团方面透露，针对东莞闲置厂房资源有价格的比较优势，娄山关集团将继续扩大东莞优质项目的选择。

产业观察

产业园区运营思维要有升级版

对娄山关集团操盘东莞产业园区，分析观点认为，东莞转型升级后，产业升级了，厂房也要升级，闲置的厂房资源需要重新盘活为高新产业服务，提升价值。作为一个产业园运营商，绝对不能再以劳力服务为主。传统的搞搞卫生、提供物业维修等服务模式，已经不能满足企业新形势下的需求。园区运营商提供各种智能增值服务，为园区企业发展解决问题才是关键。

实际上，深莞智造产业园为东莞闲置厂房招租提供新思路。如果继续以引入工厂为主，而不是进行厂房升级改造，满足新的产业结构现实需要，往往难以奏效。一旦进行了升级改造，还可以进行选商选资，也提高了园区的附加值。

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