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■中国消费者报 孙蔚

自住房对北京楼市的深刻影响正在逐渐显现：一方面，在自住房集中入市的重压之下，商品房项目尤其是刚需楼盘加大了以价换量的力度，甚至有商品房直接转换为自住房进行销售;另一方面，北京楼市的供应结构出现了微妙的变化，近期以京投银泰琨御府、华润万橡府、亦庄金茂悦等为代表的改善型楼盘集中放量，而刚需房源的供应则持续缩减。

刚需楼盘市场份额下滑

据统计，今年以来，北京已有16个自住型商品房陆续开始上申购，累计供应19313套，而截至7月底，北京商品住宅的开盘总套数也不过36210套。今年上半年，北京成交价低于3万元/平方米的中低价位项目占到成交总量的81%，进入下半年，受自住房签约的拉升作用，中低价位房源占市场总签约量的88%，但其中中低价位的普通商品房仅占市场交易总量的56%。由81%降至56%，可见刚需楼盘的市场份额正在严重下滑。

随着自住房项目集中入市，近期北京楼市刚需房源的供应量也在持续缩减。7月28日至8月3日这一周的表现尤为突出：这一周，北京楼市共有4个项目入市，分别为别墅项目北京晓院及3个改善型项目天润福熙大道、亚奥金茂悦和水木兰亭花园，其中没有一个项目是刚需产品。亚豪机构的统计数据显示，今年前6个月，北京楼市开盘价格低于3万元/平方米的楼盘累计供应套数占到了供应总量的80%，进入7月以来则降到76%，扣除自住型商品房后，刚需项目与中高端项目的供应比例则降至各占50%。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，自住房的集中入市是造成7月以来刚需供应缩水、改善型市场热度上升的重要原因之一。为应对大量自住房项目集中入市的冲击，众多刚需盘提前入市，并直接降价以加速跑量。相较于刚需项目的避市，中高端项目在上半年的成交走势持续坚挺，开发商积极推出需求稳定、成交有保障的中高端改善型楼盘。中高端楼盘与刚需盘入市量的一增一减，使得近期北京楼市供应结构发生了逆转，刚需与中高端楼盘的供应量各占据了半壁江山。

商品房主动转成自住房

在自住房的重压下，其价格已经成为刚需楼盘定价的重要参考依据。在开盘前，我们特地下调了项目均价，就是因为周边有自住房，我们的目标是不仅要在品质上取胜，而且在价格上也不输给自住房。北京通州某项目的营销总监对直言，与自住房抢客户、拼价格是他们的营销策略。

高姗表示，自住房项目的大量入市，迫使定位刚需的项目调低开盘价。受此重压，部分刚需盘开始另谋出路。8月4日，北京市住建委站显示，中铁建旗下的两个商品房项目，中国铁建北京山语城和中国铁建原香漫谷确定商品房正式转化为自住房进行销售，并于8月5日开始上申购。其中，中国铁建北京山语城位于丰台区王佐镇，自住房共有48套，限定售价为1.75万元/平方米。中国铁建原香漫谷位于房山区城关街道，自住房共有72套，限定售价为1.05万元/平方米。

在北京市住建委官方站上关于商品房预售许可专栏中查询得知，北京山语城6月份领取预售许可证的住宅拟售均价在每平方米2.43万元至2.77万元之间;原香漫谷在6月14日领取预售许可证的每平方米售价在1.36万元至1.41万元之间。以最高价格计算，这两个项目中的自住房部分价格分别下降了58%和34%，将对购房者产生较大的诱惑力。

对于此类房屋是否为卖不出去的尾房的质疑，中铁建相关部门回复称，这两个自住房是2013年就已酝酿商改自的试点项目，有单独的整栋楼按照自住房销售，享受和小区商品房同样的配套设施。

对此，高姗分析，刚需盘转化为自住型商品房后可以最大限度地实现销售提速，加速资金回笼。中铁建两项目将部分房源转化为自住房后，预计将实现1.8亿元销售额，虽然金额不高，但对于在北京拥有15块土地储备、规划建筑面积高达289万平方米的中铁建来说，能够有效补充流动资金的缺口。

品牌房企争抢自住房市场

随着自住房成为京城楼市的热词，品牌房企积极血拼自住房地块。以7月份上市的石景山区八角第二水泥管厂自住房地块为例，其销售限价为2.75万元/平方米，仅比京城最贵的自住房朝阳来广营地块的限价低0.5万元/平方米，是京城第二贵的自住房项目。该地块经过激烈争抢，最终被京汉置业和东方邦信置业联合体虎口夺食，以15.8亿元收入囊中，引发市场的强烈关注。

几乎每一幅自住房地块从挂牌出让到最终竞拍叫价，都是一条血路，房企要想从中分得一杯羹，竞争异常激烈。中国房地产学会副会长陈国强对如此表示。

众所周知，自住房的盈利空间已被大大压缩，利润远低于普通商品房，但为什么没有挫伤房企抢地的积极性?其实，从北京市2014年的供地计划可以看出，今年北京商品住宅用地约为1000公顷，60%用于商品住宅建设，其中，自住房与普通商品房平分秋色。也就是说，未来房企想要在京城楼市中稳占一席之地，就必须积极争夺自住房市场。实际上，房企重金进军自住房，在提高市场占有率的同时，也有利于其提高品牌影响力。

对此，京汉置业董事长田汉表示：过去大部分房企习惯于依赖暴利谋求生存空间，片面追求经济利益的最大化。而京汉置业在发展过程中，一直都十分注重平衡社会效益与经济效益，力争通过积极承担社会，扩展京汉置业的品牌影响力。如果说实力是房企立足的根基，那么品牌影响力则是支撑企业做大做强的重要保障和发展的关键。随着房地产行业逐渐由黄金时代向白银时代转变，市场竞争日趋激烈，房企正面临着新一轮的洗牌。陈国强表示，面对即将掀起的深层次行业变革，对于实力旗鼓相当的房企而言，品牌影响力显然是制胜的关键点。