房地产需求的调整呈现结构性和阶段性容易

大力发动社会各界力量 房地产：需求的调整呈现结构性和阶段性

超过一半的城市成交量出现下滑，库存降幅趋缓： 　　我们跟踪的重点城市7月表现各异，总体来说，成交量下跌的城市数量略多于增长的城市。天津由于7月下旬的放量，使得7月的成交量环比上升22％，南京、苏州、无锡、东莞、重庆环比增幅在10％以内，上海环比降幅在10％以内，北京、深圳、西安、长沙下降幅度在10％－20％。受二套房信贷调控影响较大的杭州，7月成交量环比下降37％，对政策敏感的深圳成交量环比下降也较大，下降16％。需求调整呈现出一定的结构性特征。 　　从7月部分城市库存数据的变化情况看，虽然库存继续在下降，但是降幅已有所趋缓，成交量的下降我们认为主要是以下三个原因：一些城市开发商新增供应量的不足；由于二套房贷的收紧，部分需求重新转入观望状态；虽然供给还是偏紧的，但是由于房价的持续上涨后，对部分城市的需求已产生一定压力。 　　开发商在土地市场上继续持乐观态度 　　7月土地市场继续出现高地价的地王，显示开发商对市场的预期仍然继续6月的较乐观判断。从7月的土地成交情况看，高溢价土地仍主要位于一线城市较优质地段，与6月相比，高溢价的典型项目不再集中于央企和国有企业，上市公司及地方企业也参与其中。 　　房地产上市公司销售情况 　　万科受制于可售资源不足，7月在重点城市基本没有较大的新项目推出，销售业绩平平，而金地、招商在推盘上的弹性空间相对较大。万科和金地近期公布的7月销售数据对此也作出了印证。预计万科在四季度开始新增供应将显著增加。 　　投资建议-成交量是下阶段的催化剂： 　　我们认为，从供给和需求面判断，行业的中期趋势没有发生变化，我们仍然坚持前两个月在月度报告中的观点，09年下半年供给是偏紧的，房价有上行的内在动力，但受制于政策，房价难有大幅上涨的可能，需求受政策的影响是阶段性的并具有区域结构性，目前我们还无法预知成交量恢复的时间点，可能多数城市的成交量将会在目前的水平上反复一段时间，当需求积累到一定程度，成交量又会有一个回暖的过程，房地产市场的调整也随之结束。 　　在地产股的投资策略上，短期内，板块在盘整中建议自下而上选择一些完成靠前步资产注入，但还未进行融资、市场研究不够的股票，以及以金融街为代表的估值相对较低的商业地产股。等住宅市场出现调整结束的信号时，仍继续配置保利、招商、华侨城等一线龙头股。