房地产行业再融资开闸符合预期强烈关注京津2020年

房地产行业:关于日前地产板块股价异动点评

政策预期扰动,市场短期调整。市场今日的大幅调整被解读为北京预售政策取消预期的强烈扰动,板块达4.78%的跌幅,事后传言已被住建部澄清。实际上政策出台缺乏成熟条件:首先开发商目前杠杆运用空间较紧,进一步压缩意义寥寥,其次可售库存已经有所下降,预售取消将在短期内大幅提升土地库存转化为有效供给的难度和期限,阻碍供给释放,有悖于调控初衷。

市场短期承压的关键因素仍然在于房价上行压力。根据1日公布的中指院百城数据,7月环比上升城市数由45%扩大至70%,对于中下旬统计局所公布的数据有预判性意义,因此短期有可能形成政策风险触发因素,但同比数据则仍然保持整体下行,目前房价仍然在合理控制范围内。

成交量维持高位,对冲房价继续上行因素饱满。基本面与市场情绪的起伏形成对比,成交高位持续至7月,从我们跟踪的主要城市情况反映,二线城市月成交量已经突破11年以来的高点。对于价格的上行压力我们延续中期观点,仍然认为基于库存以及流动性出发的对冲价格上行因素较为饱满。虽然成交高位已经持续4个月,去化速度较之低点已经加倍,但是可售库存整体降幅仍然保持在5%之内,这说明准可售库存体量可观,待入市供给充足,这也与10年至11年上半年土地市场炙手可热呼应,流动性方面同样未出现大面积放松的可能性。

短期调整释放风险,维持行业推荐评级。本轮深度下探释放政策风险因素,短期内我们认为针对于执行层面的政策督导、以及7月房价数据预判会让资本市场重构观望态势,但在前端投资仍处于见底前期、房价整体仍在控制范围的背景下,基于多方博弈以及预期疏导,基本面接下来呈现量升价平的确定性更高,调整过后仍是参与机会。在实体市场分歧之下,强者恒强、弱者隐退的格局已经越发明朗,我们仍然看好近期活跃于土地市场的一线房企的机会。

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