新疆出台首个物业管理地方性法规不得限水限

法制网记者 潘从武

“物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值,影响业主正常生活。违反本条例规定的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正。”这是将于7月1日起施行的《新疆维吾尔自治区物业管理条例》中明确规定的内容。

条例要求,物业使用应当遵照法律、法规的规定和管理规约及业主大会的决定,妥善处理相邻关系,不得违背社会公德,伤害公共利益和他人的合法权益。对任意弃置垃圾、抛掷杂物、排放污水；擅自占用物业共有部份；产生噪音、振动对相邻业主造成不利影响和其他违反管理规约的行动,业主、业主大会执行机构、物业管理人有权对行为人进行劝阻、制止,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

业主权利得不到充分保障

近年来在新疆,随着市场化、城镇化的推动,一方面物业矛盾日趋增多,另一方面却是很多地方的业主委员会长时间不能成立。业主委员会的大量空白造成拜托物业企业管理中一方主体缺失,使得业主权利不能得到充分保障,随之出现大量的物业管理矛盾和社会热点,如前期物业管理和物业交付质量责任的纠纷,物业服务收费和服务质量的纠纷,专项维修资金归集使用的纠纷,小区地下停车位和停车场权属与收益的纠纷,水、暖、电、气等供应质量与二次管网、设施、装备维修养护责任的纠纷,擅自改变房屋用途等问题。

究竟采取什么样的制度设计规范物业管理,从根本上预防并解决物业矛盾纠纷、如何掌控物业管理中业主自治与居民委员会管理中居民自治的界限、怎样处理政府对社会公共事务的管理与物业管理业主自治的关系,在避免公权对私权不当干预的同时如何保障物业监管不缺位、不错位,在进行老旧小区改造和物业管理的同时如何防止居民对公共服务的过度依赖等,都需要作出明确规定。

《新疆维吾尔自治区物业管理条例》于2014年列入自治区地方立法工作计划。这也是自2007年新疆废除自治区城市住宅区物业管理办法以来,首次就物业管理工作进行立法。

为适应新形势下物业管理工作需要,立法小组充分研究国内外法律制度和各省、市、自治区立法经验,赴多地深入调研,与相关部门、街道社区居委会、物业服务企业、业主委员会和业主代表等进行座谈,经屡次修改终究形成了草案。

终究,近日召开的新疆自治区12届人大常委会第二十九次会议经过审议,表决通过了条例。

不能擅自处罚业主共有车位

条例明确,街道办事处或者乡镇人民政府在同级党组织领导下,负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会,选举业主大会执行机构,监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解处理物业管理服务纠纷；居民委员会协助街道办事处或乡镇人民政府展开物业管理相干工作。调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容,县级以上人民政府应当制定政策,鼓励物业管理区域实行社会化、专业化、市场化的物业服务,采用新技术、新方法,依托科技进步提高物业管理和服务水平。

关于百姓关注的车库、车位,条例规定,计入容积率且作为建筑物共有部份进行分摊的,未计入容积率或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用装备层建造、划定的车库、车位,占用小区道路、共用场地划定的车位

水电费不用通过物业交

条例强调,业主委员会的主要职责是召集并主持业主大会会议、临时会议,报告物业管理的实施情况；代表业主与物业管理人签订物业服务合同；履行业主大会的决议、决定；及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业管理人实行物业服务合同；监督管理规约的实施；组织监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、保护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。

条例规定,物业使用中不得有以下行动:擅自改变物业管理区域内依照规划建设的公共建筑、共用设施用处；擅自改变房屋用处或对原有建筑物加层、改建、扩建；非法处罚或占用物业共用部份、共用设施装备进行经营；侵占、破坏物业管理区域内道路、场地、公共绿地、共用设施；擅自改动房屋承重结构、围护结构,扩大承重墙原有门窗尺寸,下降抗震、消防、节能标准；破坏屋面、楼层防水,擅自改装燃气、热力管线、设施,超出设计标准增加楼面荷载；违法存储、堆放易燃、易爆、危险化学、放射性物品,违法排放有毒、有害物质或超标排放噪声污染环境；违反规定悬挂、张贴宣传品或者架设户外广告,在沿街阳台外晾晒衣物、堆放物品等影响市容市貌；占用、梗塞消防通道、消防施救场地,违背消防安全技术标准和规范安装设施、装备；其他违反法律、法规规定,危及公共利益和他人合法权益的行为。物业管理人发现有上述行动的,应当予以劝阻、制止并报告有关行政主管部门。

条例指出,任何单位和个人不得强制物业管理人代收有关费用和提供无偿服务。物业服务收费实行政府指点价和市场调节价,普通住宅类前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价,其他物业服务收费,实行市场调节价。水、电、气、热供应单位应当向最终用户直接收取费用,不得强制物业管理人代收代交。物业管理人代收水、电、气、热费用的,不得向业主加收手续费。物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值,影响业主正常生活。物业管理人违背本条例代收水、电、气、热等费用向业主加收手续费的,或限制为业主水、电、气、热卡充值,影响业主生活的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正,限期退还加收费用。