房市难以由熊转牛永恒

石油、黄金等大宗商品上演了 报复性反弹 房市难以由“熊”转“牛”

较近，国家4万亿元的财政政策和108个基点大幅降息的货币政策对于萎靡的楼市而言是一重大利好，因为房地产企业的资金压力将会有所减轻，购房者的贷款成本压力也会有所减弱。但这是否意味着楼市即将走出低谷，迎来新一轮\"牛市\"行情呢？对此，笔者认为，就整个房地产市场而言，短期内的\"熊\"转\"牛\"是不太可能的，楼市要走出量价齐跌的低谷还为时尚早。究其原因，主要有以下几个方面： 　　首先，世界经济危机还将持续，欧美经济增长速度明显放缓，国内经济下滑态势也日趋明显。国内外众多主流研究机构对2009年中国经济增速的预测大都认为，\"保8\"将是明年中国经济增长的目标。因此，国内外整个宏观经济形势的不乐观，必将对楼市产生不利的影响，房市难以独善其身。 　　其次，中央政府为扩大内需，确保经济增长，尽管需要房地产这一国民经济支柱产业发挥重要作用，但是我们也看到，在4万亿投资的10项措施中，中央将保障性安居工程放在了首要位置，重点是要大力支持发展廉租房和保障性住房建设，切实解决中低收入居民的住房问题。这样对于广大中低收入者而言是很有盼头的，其购买商品房的想法也会因此延缓或者放弃而转向廉租房或保障性住房。同时，国家目前依然没有放松对购买第二套住房的信贷标准，住房投资或者投机的需求还是受到抑制，楼市疯涨时的投机行为在当前不可能重演，反而一些投机者面临房价下降而不得不抛售的压力。 　　第三，尽管楼市出现量价齐跌的局面，但是总的来说，楼市价格依然较高，回调幅度并不大，还是脱离普通老百姓的收入水平。广大中低收入者群体尽管有\"刚性\"的购房愿望，但是许多人的收入水平要保持目前的稳定态势已属不易，短期内购房未必一定会\"刚性\"。而有购买能力的中高收入者很多都属于股民，由于股市的持续走熊导致他们资金的深度套牢，其购房计划可能会大大推迟。 　　较后，宏观数据显示，2008年商品房销售额增速为11年来首次负增长。同时，根据2008年7、8月的平均销售量计算，各大重点城市消化现有库存的时间将为2年左右，房地产行业陷入严重困境已是不争的事实。此外，前期开发商不断列出的小额优惠让利和一些地方政府采取的救楼市政策并没有取得预期效果，反而导致消费者对楼市的未来更加担忧，使他们的观望氛围进一步浓厚。 　　事实上，不管是4万亿的财政政策，还是大幅降息，并不能解决楼市自身存在的问题。当前，作为国民经济支柱产业的房地产，首先应进行深度变革，商品房和保障性住房\"双轨\"运行，保障性住房逐步占据楼市的主导，才能回归住宅的准公共产品性质，才能真正实现广大老百姓居者有其屋的梦想。