商业地产轻资产化三种运营模式四种途径全解2020年

商业地产融资难度加大 开发商转型面临考验

融资环境持续恶化，对新入行的商业地产运营商来说，如果不能找到长期、优质的合作伙伴，极易陷入到困境。

融资难渐显

商业地产的融资环境正日趋紧张。银监会日前下发通知，要求进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房。

银监会早已经意识到商业地产的风险，只是近期发布通知的方式更正式些。 北京一家股份制银行信贷部门的人士告诉中国经济时报，早在今年上半年，对商业地产商的贷款就已经收紧，虽然略比住宅开发贷好一些，却同样面临贷款难。

但这并不能影响房地产企业押注商业地产的热情，国内四大房地产龙头企业万科、保利、招商、金地公布的2011年发展计划及行业展望显示，谨慎扩张土地储备、转战商业地产依然是其战略选择之一。而阳光新业、宝龙地产均表态，坚持商业地产为主营业务，世茂地产、龙湖地产则继续以商业地产为主营业务之一。

在阳光新业副总裁杨宁看来，在银行收紧信贷之前，资金问题已经几乎是所有开发商的共同难题。 商业项目的运作成本很高，在几亿元到十几亿元之间，如果做持有型物业，回款时间至少需要8到11年，在银根缩紧的背景下，企业的压力更大。

一些企业干脆选择做出售型商业地产，以缓解持有经营带来的回款周期过长难题，但这种模式却被业内认为不能体现商业物业的价值，国内某知名商业地产集团负责人说， 商业地产真正的利润点是通过长期持有经营获得，但运营的困难度很高，一些企业干脆放弃，这并不是一个合格的商业地产运营商。

万科总裁郁亮此前曾表示，对商业有恐惧感，商业要是出现泡沫，比住宅厉害。

转型难题待解

融资环境持续恶化，对新入行的商业地产运营商来说，如果不能找到长期、优质的合作伙伴，运营商极易陷入到经营不善的困境中。

注意到，位于北京市亚运村小营北路上的亚辰购物中心，短短3年内三次改变运作方式，先是从普通卖场变成运动产品卖场，而今干脆转型做了饭店和KTV，难觅商场踪影。

而一些相对成功的商业地产运营商，一般都会有稳定的合作客户，比如在许多城市的万达广场，都能看到索菲特酒店；在阳光新业的商业物业，都能看到诸如华堂、家乐福、沃尔玛等零售商家。稳定而优质的客户资源保证了商业项目在立项之初就提前完成了招商，有利于业务的复制和扩张。但是，商户的开发拓展，需要长期的时间沉淀。

杨宁认为，与住宅一售了之的运作方式相比，商业地产的运营问题将困绕着每一个转型开发商，其中的主要问题是并非商业物业交付之日才开始面对，而是取决于物业设计之初。

华贸中心的开发商国华置业董事长房超对此持类似观点，他认为以做传统商业的心态来做商业地产的运营，开发商极易遭遇挫折。 商业物业是做酒店还是商场，商场的每一个楼层经营什么，到招商时才想起来就错了。

杨宁坦承，当下的商业地产已出现过热苗头，融资难度增加与市场过热有关，新近转型做商业地产的开发商将面临考验，但这也意味着一些运作管理经验成熟的企业，将迎来整合机会。

（张一鸣）

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