楼市调控地产商陷入找钱荒房地产信托趁势频牛

荣盛回迁房项目现开放认购，三百万起，年化收益9.5%，担保，土地抵押。”“中星虹达置业项目信托计划，期限1.5年，预期年收益率为7%，认购起点300万元”。最近，不少银行都推出了房地产信托理财产品，门槛高、收益高是这些产品的共同特点，业内人士介绍，由于信贷收缩和房产交易低迷，使地产商资金链日益紧张，这使得开发商不得不借助信托融资。

找钱困难地产商借道信托融资

今年以来，一系列针对房地产市场的调控措施纷纷推出，“4月中旬以来出台的一系列房地产调控政策均剑指房地产开发商的资金链，再加上四季度原本就是商业银行信贷投放的低谷，开发商想获得银行贷款变得越来越困难。”杭州某银行理财师分析。

此次试射宣告失败。 央行最新数据显示，前三季度房地产贷款明显增速回落，当季地产开发贷款新增1602亿元，9月末余额同比增长36%，比上年末低68.2个百分点。个人购房贷款新增1.16万亿元，9月末余额同比增长37.5%，比上年末低5.5个百分点。

资金链的步步卡紧，使开发商不得不另谋“钱图”，开始借信托产品频频融资。据了解，在10月18日~24日的一周时间里，就有4款投资于房地产和工商企业领域的信托产品发行，而最近一周里，更有多款信托理财产品集中上马。这周开始，(,)杭州分行正在代理一款中星虹达置业项目信托计划，期限1.5年，预期年收益率为7%，认购起点300万元；(,)杭州分行目前也正在代销一款中都房地产项目，这款两年期的信托产品，年收益为9%；该行即将推出另一款绿城的房产信托。除此之外，杭州多家银行目前也与信托公司商谈合作项目，接下去会有更多的房产信托产品推出。

信托预期收益高，风险也不低

据了解，最新募资的房产信托出现“两高”现象，即门槛高、收益高。这些房产信托项目都要求投资金额在二三百万以上，比如上述两家银行代销的房产信托计划，认购起点均在300万元；此外，收益也诱人，投资产品预期收益率在9%左右。更有部分产品预期收益率高得惊人。比如前不久珠江控股遭到吉林信托拒绝后，转向借重庆信托发行地产信托产品，预期收益率高达13%。

尽管融资成本不菲，但开发商还是不惜血本借钱。有分析师预计，在没有针对房地产信托的监管措施出台的情况下，接下去两个月房地产信托产品发行规模会进一步扩大，收益率上升的概率也随之增加。

不过，高收益总是伴随高风险的，“发售房地产信托产品虽然能帮助开发商尽快筹集资金，但高额的融资成本也让开发商背负压力。如果加上至少5%的费用，一些信托项目融资成本接高达15%甚至20%。目前的开发利润绝不能支撑如此之高的融资成本。一旦房地产市场观望情绪过重，成交量惨淡，开发商有可能面临资金链断裂的风险。”我省银行业一位资深人士提醒。

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