武汉老小区车库变商铺一楼盘70多个车库仅2020年

武汉老小区车库变商铺:一楼盘70多个车库仅4个停车

图为：徐东鹏程花园6栋联排小高层地面车库几乎都成门面

来源：楚天金报 文图/夏中华 张鹏飞 实习生雷颖

我们小区一楼的车库很多都变成了仓库，每天早上四五点钟就有人去拖货，卷闸门拉上拉下，吵死人。日前，武昌粮道街怡博苑小区的读者刘爹爹致电本报称，近一年来，该小区地上车库被改作仓库的越来越多，严重影响居民的正常休息。

连日来，走访发现，地上车库变脸乱象丛生，正困扰着江城不少老小区。

事件追访

天未亮噪音四起 睡梦中频被惊醒

刘爹爹60多岁，住武昌粮道街怡博苑小区5栋3楼，已十来年了。12日上午，走访刘爹爹所住楼栋，看到一楼有上十个地面车库，大部分车库卷闸门都关闭着。在一扇拉开的卷闸门深处，是一间约20平方米的车库，里面装满了瓷砖等建材产品，一名40多岁的男子正在里面拣货。10多分钟后，该男子将一件包装好的瓷砖搬上面包车，拉上卷闸门后开车离开。

刘爹爹称，该小区没有专业的物业公司入驻，日常管理由业主推选的物业委员会负责。自去年下半年开始，他和很多业主都向物业委员会反映过，希望对车库外租做仓库的行为进行制止，但几个月下来，噪音如常，现在楼下整天都有人在拖货，特别是早上天未亮那会儿，很多人都还在睡梦中，频频被惊醒后就无法继续睡下去。

物业委员会樊姓组长受访时称，小区1999年建成，共有7栋200多户，没有地下车库，部分楼栋一楼建了地上车库。距离小区几百米，是宜家装饰建材广场。近一两年来，该建材广场不少商户来到小区，租用地面车库或住宅作为仓库。樊组长提供的一份资料显示，目前，该小区共有12间房用作仓库，其中有9间原本是用于停车的地上车库。

樊组长坦言，小区仓库逐渐多起来，进去的车辆、人员混杂，管理难度陡增。其中，最为头疼的就是，有限的车库被占用，还进来很多拖货的车，停车难问题更加严重。

延伸调查

70余车库仅4间停车 有的竟变成超市

地上车库不仅能变身成仓库，还能改成门面出租。

洪山区三鸿家园建成已18年。13日，走进该小区发现，公共空地上划线装车位锁很普遍。两栋楼之间不足20米宽的通道上，十几辆小轿车、面包车紧挨着，显得十分拥挤。与之形成对照的是，不少楼栋一楼车库都已被改成门面或仓库，诸如快递公司、小超市等等机构，都被塞进了这些面积狭窄的车库里。

徐东鹏程花园建成已16年，从位于徐东大街小区门口进入，可见6栋共18个单元的联排小高层。小高层一楼建设有地上车库，2至8楼为住宅。14日上午，前往该小区观察发现，一楼70余间地面车库，60多间都被改成了各式门面，包括超市、副食店、修理店、理发室、诊所、培优机构，快递点等。另外，有少数几间用作仓库，透过门窗可见里面堆满杂物。

来回走访多次，在密集的门面中，只发现4间车库卷闸门上标注着门前禁止停车的字样。小区物业公司一名聂姓负责人证实，这些门面原来确为规划建设的车库，后来因为附近商圈逐步繁荣，车库被用作门面的情况逐渐多了起来，这种情况在武汉很多老小区都存在。

11日，在蔡甸区碧波山庄碧波园小区探访发现，该小区9栋楼一楼架空层的288个车库中，有近百个已变作超市、诊所、出租屋等他用。另外，徐东武铁佳苑紧挨着的三栋楼一楼，三家快递公司将地上车库辟为门店。

居民忧心

加剧停车难 暗藏多种安全隐患

除了噪音扰民和加剧停车难，地上车库变脸也给小区带来安全隐患。在鹏程花园里，6栋联排小高层被改作门面的地面车库前，私接电线的现象十分普遍。多家门面由两间车库打通而成，居民担心因改变承重结构，使房子出现危险。

在三鸿家园小区，一家快递公司的门面里，一名中年妇女正在使用煤气罐炒菜。有人把煤气罐搬到车库里做饭，万一发生火灾或爆炸，整栋楼都要遭殃。楼上居民对此忧心不已。

原因初探

业主能得到租金 租客也觉得不贵

这里车库都被抢着租，你很难再租到了。佯装租客，询问租住在三鸿家园的一名商户，得到上述回答。乱象丛生，为何愈演愈烈？这名商户透露，附近同面积的仓库租金起码贵一倍，门面就更不用说了。因为图便宜，很多人选择租下这里的门面，现在这一间20多平方米的车库，租金至少得800元。但在这个地段，已是比较便宜的了。

怡博苑小区物业委员会樊组长称，地上车库产权不属于物业委员会，开发商很早就卖给了业主。一些业主可能长期外出，不再有停车需求，租出去能收回一笔租金，比闲置着好。至于是否影响其他居民，产权业主大多不会去考虑。久而久之，车库变脸之风很普遍。

官方回应

违背物权法 但操作层面尚无细则

车库不停车浪费有限的停车资源，也影响小区环境，为何没人去管管？采访中，多名业主发出如此质疑。

对此，物业管理人员也有吐不完的苦水。车库租给外面的商户后，小区为了安全加装了不少摄像头。三鸿家园小区胡经理称，车库变脸乱象加大了物业管理难度和成本，但是业主出租车库，他们没法干涉。如果谁能让门面重新回归车库用于停车，我要感谢他。鹏程花园物业聂姓负责人表示，小区停车难问题现在已经非常严重。

针对怡博苑、三鸿家园等小区车库变脸的情况，分别向武昌、洪山两个区相关部门进行了反映。首先拨打12319城管，工作人员听完后介绍，我们只管私搭乱建的，小区规划房屋私自变更用途的，需向房管部门反映。洪山区房管局平台一名工作人员称，他们将派人前去三鸿家园调查实际情况，车库如果改作商用，且没有取得执照的，肯定要联合工商部门进行取缔。但截至发稿，未见最后处理结果。

武昌区房管局接到投诉后，很快给予了回复。该局物业科王科长称，怡博苑小区没有专业物业公司，推选业主组成物业委员会自治，在管理上可能存在一定难度。除此之外，职能部门也缺乏操作细则。

按照《物权法》的相关规定，业主因特殊情况需要改变房屋设计用途，应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准才能进行。但是，在执法层面，却没有具体条款针对此类行为该由那个部门管、怎么管加以说明。王科长如此坦言。

律师说法

损害相邻权益 业主可联手维权

湖北华徽律师事务所律师丁爱辉表示，依据《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。如果交涉无效，同楼居民可向法院提起诉讼，维护自身合法权益。

车库私自改为商用或其他，而没有取得相邻业主的同意，产生的噪音、油烟污染侵害，损害相邻权益，业主可以联手或以业委会名义组织维权。丁律师表示。

他还称，《北京市物业管理办法》中的第32条规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。该项规定旨在通过缩小车库流通范围，降低车库附加值，从而降低销售价格，是引导车库用于停车而非其他商业用途的有效之举，值得借鉴。

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