银河证券按揭利率调整与利率双轨物业

银河证券：按揭利率调整与利率双轨 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

1．事件近期，银行按揭政策调整陆续完成，按揭利率与额度调整幅度普遍较小，主要集中在首套房认定。

2．我们的分析与判断（1）按揭量价政策未显著调整央行银监会住房新政出台以后，银行政策调整主要集中在首套房认定，按揭利率和额度并没有做出显著调整。

银行对按揭贷款转向谨慎支持。本轮央行银监会住房政策调整更为市场化，监管部门并没有通过强力的窗口指导对银行提出具体的要求。

（2）为什么按揭量价政策调整幅度不大房地产市场进入市场主导调整的阶段，这一判断将制约按揭贷款额度调整。按揭贷款的额度调整既涉及授信限额的设定，也与预算收支计划密切相关。授信限额的设定既取决于银行的风险偏好，也受制于银行对房地产的前景展望。

海旅会与台旅会分别在台北和北京设立了旅游办事处 此外，在按揭定价一定的情景下，按揭贷款额度的调整关系到当年预算收入的完成情况。

银行缺乏引导房贷定价下行的动力。一是内部收益率曲线保持平稳。在贷款基准利率基础上制定的内部收益率曲线，基准利率、营业支出、信用成本、税金、资本成本等各项组成因素比较平稳。二是考虑各项因素，银行尚不足以调低房贷内部定价引导房贷发展。按揭面临更大的利率和流动性风险：流动性风险反映在按揭期限长；利率风险不仅反映在重订价期限较长，更反映在贷款发放后的利率浮动幅度锁定。考虑流动性成本分摊、重订价期限调整、战略调整等因素影响，按揭的内部定价缺乏显著的下调空间。从外部收入看，上半年大行平均贷款利率为5.76%，股份行平均利率为6.47%，如果按揭贷款定价与平均利率持平，大行、股份行对应的按揭贷款定价为8.8折、9.9折。目前基准利率5年-1年贷款利差为55BP，要鼓励按揭贷款需要将基准利率的期限利差拉大。

（ ）利率双轨待破除今年以来货币利率与存贷利率反向而行。年初以来流动性显著改善，整个货币市场利率趋势性下行，质押回购利率由上年的 .95%下降至上半年的2.87%。这也为债市套息交易提供了良好的环境，债券的利率曲线明显下移。存贷款利率继续上行。上半年上市银行存款利率环比上行10BP，贷款利率环比上升5BP。

货币利率与存贷利率反向而行归结于利率双轨制。FTP定价在国内银行业得到广泛运用，与利率市场化完成国家相比，国内银行要制定两条收益率曲线用以内外部定价。一是基于存贷款利率的内部收益率曲线，用于存贷款定价；一条是市场收益率曲线，用于市场化产品定价。两者形成基础不同且相对独立，市场收益率曲线对内部收益率曲线的影响缓慢而有限。市场收益率曲线主要通过流动性成本变化对内部收益率曲线进行传导，并且流动性成本升降对内部收益率曲线的影响非常不同。

双轨制到并轨仍有漫长道路。利率市场化是金融市场不断深化的过程，金融机构利率风险、流动性风险管理工具不断完善。就负债而言，主动负债和被动负债的稳定性和定价不断收敛的过程。最终银行形成以市场利率为核心的定价机制，市场收益率曲线和内部收益率曲线实现并轨。并轨完成后，货币利率变化对信用利率的传导将更为直接、有效。