国金证券本轮房地产调控的持久性和效果与以

国金证券：本轮房地产调控的持久性和效果与以往不同 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

一、金融市场1、上周，央行公开市场操作结束国庆前后的回笼状态，实现资金净投放，其中投放主要来自中长期资金MLF，而短期逆回购资金依旧净回笼，反映央行维护市场流动性同时继续调控的态度，资金投放缩短放长、利率表现短紧长松，货币市场资金利率普遍有所提高；债券收益率普遍短端上行、长端下行，期限利差低位收窄，短久期债券信用利差略有提高，长久期信用利差继续下行。

2、人民币较美元继续贬值、程度有所收窄，即期市场成交量保持在较高水平，短期内人民贬值压力有所缓解，但后期随着美联储加息预期加强与海外风险事件，四季度或仍面临一定贬值压力，预计四季度人民币贬值压力较三季度加重，四季度人民币兑美元贬值可能超过我们此前预计的1.3%的幅度。

二、行业供需下游来看：10月中旬地产销售增速放缓，主因二线城市限购政策效应；10月份以来汽车销售仍有支撑；BDI指数下跌，CCFI和CICFI均较9月份有所下降。

1、10月中旬30大样本城市地产销售同比增长17%（9月份28%），主因二线城市限购政策效应（6%，9月份44%），其中一线城市转为正增长（15%，9月份-0.4%），上海负增长（-9%），北京和广州相对较好。当前看限购城市地产已现环比“量价齐跌”，这种趋势将会持续。房地产市场的平稳无疑为货币政策的边际放松提供了可能。

本轮房地产调控政策预计时间更加持久，效果也将更加明显。首先，我们判断政府高层对房地产泡沫对中国经济和社会长期发展的负面影响有了更加清晰的认识。虽然我们不可能预测在房地产泡沫破灭前房价还能涨到什么程度，但应该讲目前的房地产泡沫已经很严重了，这种在实现富裕前的泡沫对一个国家经济、金融和社会的长远发展都将带来较大的负面影响。今年以来，房地产市场的过热与投资投机需求有很大关系。目前看中国房价的绝对水平和相对水平都已经非常高了，它必将阻碍中国走向人均GDP的前沿水平。从价格上看，与2011年1月的国五条，以及2013年2月的国八条相比，本轮地产价格上涨的幅度更大，同比增速上看，70大中城市住宅价格指数8月份同比增长7.3%，其中一线城市更是达到了28%，二线城市为13%，三线城市为3%（2011年1月份的情况依次为：7%、2.9%、6.1%、7.1%；2013年2月份的情况依次为1.7%、5.8%、2.1%、1.2%）。从房价收入比上看，仍然偏高，超国际通行惯例的合理区间。2015年50大中城市房价收入比为9，其中一线城市高达19，二三线城市也达8，按照国际惯例，房价收入比在倍之间为合理区间。如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%，目前的情况仍然是相对偏高。

其次，与房地产相关的贷款比重上升过快，不利于金融体系的稳定。

具体请参见。 从住房贷款余额以及按揭占GDP比重上看，不容乐观。从住房贷款余额占GDP比重上看，已经由2011年和2013年的15%上升至今年上半年的23%以上，已经很接近当时日本地产泡沫时期的最高水平（25%左右）。而从按揭贷款占GDP比重上看，虽然从2013年的9.4%下滑至6%左右，但也与2011年的水平相当。但是，需要注意的是，居民部门不少首付也是借来的，父母给的钱严格意义上是一种借贷行为，这是父母的养老钱，从这个意义上说，它与当前日本泡沫时期出现的父子两代人按揭买房比较相似。另外一点，由于收入差距的扩大，实际上中产阶级的按揭比例更高。

再次，宽货币的环境短期难以改变，居民部门对房价上涨的预期仍然存在，特别是考虑到明年政府稳增长的压力更大，货币政策仍难收紧，因此房地产调控的时间将比市场预期的要长久。我们在《低利率环境下的弱增长与金融不稳定》的专题报告中指出美国加息不改变全球低利率环境，从中国来看，明年中国的经济增长下行压力比今年更大，如果政府仍然将明年经济增长目标放在6.5%，那么对应的财政、准财政政策将更加积极，货币政策仍将宽松，而且在外汇管制强化的情况下，大量的流动性被圈在一个封闭的环境下，一、二线房地产价格潜在上仍然有上涨压力。