收益率匹配难题保障房信托渐成鸡肋呢

2011年年初被寄予厚望的保障房终于交出答卷。

的不完全统计显示，截至2011年12月30日，保障房信托全年共发行85款，募集资金238.18亿元。从具体投向看，与商品房、商业地产开发捆绑的棚户区改造和安居工程受到追捧，占比近90%，公和廉租房则备受冷落。

“这些数据说明，保障房信托资金虽有增长，但与之前大家的期待相比，显然差距不小。”四川省一位信托人士表示。

在东莞厚街 用益信托研究员李旸认为，其中主要有保障房项目难以承受较高的信托成本；信托报酬率低，导致信托公司积极性不高等方面原因。

“两租房”受冷落

2011年初，在1000万套保障房任务出炉后，近1.3万多亿元的资金需求也让市场对信托市场寄予更多期待。因为在2010年，房地产信托发行规模占比已经达到50%，监管部门对地产信托的监管开始趋紧，信托公司亟须寻求新出路。

事实上，保障房信托在年初也确实出现过“小爆发”现象。

用益信托不完全统计，2011年上半年，共发行49款保障房信托，规模共计146亿元。这与2010全年仅23款保障房信托，规模70.79亿元，占信托总规模1.8%的数据相比，似乎已经部分证实市场的预测。

到了今年三季度，在市场隔三差五传出要叫停地产信托的风声推波助澜下，地产信托发行数量终于大幅下降。

当时，某信托公司高管曾向分析，受政策扶持的保障房信托将会更受重视，因为虽然这类产品赚钱不多，但是可以给信托公司带来稳定的业绩规模和现金流。

事实证明并非如此乐观。2011年三季度，共发行了27款保障房信托，规模共计74.28亿元，仅比前两个季度略有增长。

以具体地方政府保障房资金筹集为例，2011年，江苏省定下了建设45万套保障房的任务，总共需要资金800亿元。其通过银行与信托公司合作，以保障房建设项目为标的，募集理财资金，投向保障房项目建设共有20多亿元，范围覆盖南京、扬州等多地保障性安居工程。

“这点资金与其需求相比，显然是杯水车薪。”上述信托业人士评价说。细究信托资金投向，棚户区改造和安居工程最受热捧。以2011第三季度的数据为例，棚户区改造为8款21.67亿元，安居工程12款共32.11亿元，经适房4款共8.5亿，廉租房、公租房和两限房各1款。

“前两类实际上都是半保障房半商品房的捆绑项目，并非真正意义的保障房。”李旸说，吸引信托目光的是商品房内容，而最需要资金的公租房和廉租房依然没有得到很大支持。

以金谷信托发行的铁刹山棚户区改造集合资金信托计划（Ⅰ期）为例，该项目在信托期限内预计可实现销售收入逾20亿元，信托贷款本息合计为6.455亿元，信托贷款本息之和与第一还款来源产生的销售回款的比率仅为32%。

融资成本不断推高

此外，2011年以来，保障房信托的收益率一路走高。

在上半年，收益率最高的是安居工程和棚户区改造，分别为9.63%和9.53%，到了第三季度，经适房的收益率已经高达11.19%，廉租房和棚户区改造也分别达到10.50%和10.64%。

譬如，正在发行的中信民享7号安置房应收账款流动化信托项目，期限为2年，预期年收益率为11%。

高收益率也给保障房项目带来不少苦恼。李旸分析认为，在2011年保障房信托发行之所以未如预期，主要有三方面原因。首先信托的融资成本实在太高，除了部分项目外，大部分想单靠项目收益很难支付如此高的成本，而如果仅有4%-5%收益，也很难完成信托发行。

其次从信托公司本身来讲，项目能承受的融资成本不高还会直接影响信托报酬，即使是4%-6%的水平，对于保障房项目而言，都是难以承受的，这就影响了保障房的积极性。

再者，上海一位信托人士认为，在风险控制措施方面，保障房多为政府回购承诺，实际就是利用政府信用在做无形担保，很多信托公司更看重实物抵押措施。“保障房信托对于信托公司而言，有点鸡肋的感觉。”该人士说。

事实上，今年保障房对资金的需求依然很大，这意味着信托依然有相当大的发挥空间。2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，全年要基本建成500万套以上保障房。按申银万国测算，保障房预计为6672 亿元。

那么，如何破解保障房信托面临的困局？用益信托认为，关键是政策因素，例如可以采取开放保障房的银信合作，允许银行把保障房相关的信贷资产打包出售，转移到表外或者对发行保障房信托的，在其他项目融资上给予政策优惠等支持措施。