楼市风险持续发酵中航信托险触雷吗

本报 王兆寰 北京报道

就在地产的发行处在低迷之时，中航信托连起风波。继天富26号、天启182号集合信托出现波折后，天启３４０号集合信托计划亦现风波。

此前有消息指出，天启３４０号项目的昆明丽阳星城二期未按约定交房且早已停工，担保方云锡集团因反腐风暴处于漩涡中，诸多不确定因素将影响10月17日二期产品的顺利兑付。对此，中航信托有关负责人第一时间对外表示，项目会如期兑付，受益人本息将得到全额保障。

在业内人士看来，自2014年以来，地产信托占比逐步下降，一方面是受到部分问题项目的拖累，另一方面是信托公司在房地产市场调整时期的主动收缩，但是仍不排除在规模和效益面前风控出现瑕疵，投资者在面对高收益之时要做好功课，以防踩雷。

兑付危机

近期，中航信托旗下一款名为天启３４０号的集合信托计划成为了市场焦点。

据悉，天启３４０号集合信托计划成立于２０１３年２月，分两期募集共８亿元，用于向昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称“昆明西山”）发放贷款，信托资金用于“昆明丽阳星城”二期项目A1、A2、A3地块开发建设。抵押物为三块地块及其在建工程，总评估价值约为15.09亿元。

其中，第一期6亿元为两年期产品，于2015年2月6日到期。第二期为2亿元产品，于今年10月17日到期，收益率为 9%-9.5%。

项目的第一还款来源为“昆明丽阳星城”二期项目销售还款，第二还款来源为集团的业务收入。

有消息称，项目计划的昆明丽阳星城二期本来约定9月30日交房，目前开发方已“人去楼空”，楼盘建设早在半年前就已停工。同时，担保方云锡集团原董事长因涉嫌严重违纪于2013年7月被纪检部门从家中带走。2013年10月初检查机关以受贿罪批准逮捕。于10月17日到期的天启340二期产品的顺利兑付恐难实现。

优质加工厂自然也向着大品牌企业倾斜。比如原来6个月承兑的货款 对此，中航信托信息披露事务联系人王漪澜在接受《华夏时报》采访时指出，项目方的问题，不会波及信托产品。中航信托会按照合同要求，按部就班地履行相关义务。目前，天启340号项目已经顺利完成兑付，10月17日中午投资者已经拿到了兑付资金。

规模惹的祸

在业内人士看来，对于中航信托而言，天启340二期产品的兑付不成问题，主要因为是额度不大。

中航信托官方站显示：截至２０１４年６月，公司净资本36.94亿元，各项业务风险资本27.83亿元，净资本与各项业务风险资本之比为132.73%，净资本与净资产之比为86.69%。各项净资本风险控制指标均远高于监管政策要求。

另外，２０１４年１至９月份，中航信托累计到期清算信托项目２２５个，清算规模６０７亿元，到期清算项目全部实现了预期收益，并顺利兑付，向受益人支付信托收益近１４０亿元。。

事实上，中航信托天启340号“风波”并不是个案。

格上理财研究员曹庆展在接受《华夏时报》指出，目前地产公司出现问题多是由于房地产市场的调整，导致项目销售不及预期，出现资金链紧张。截至目前，有部分地产信托出现了危机，但是最终通过第三方接盘、抵押物处置等都获得了足额兑付。从风控层面来看，一般地产信托都有充足的土地及在建房产抵押，但抵押率通常低于50%。

“地产信托出问题不是一两例了，地产市场的动荡也还在持续。”一位信托业资深人士坦言：这一定程度上映射了公司的业务风格。

“有的时候信托公司里的某一个信托小组做项目比较激进，或者不那么严谨，就可能密集出现一些问题。”上述人士透露，很多信托公司还实行分包业务的方式，实行所谓的激励制度，摊子铺大了，就可能出现隐患。

“当然，风险暴露后，项目会做得更加严谨一些，扩张势头会收敛一些，这是好事。”上述人士如是说。

那么，地产信托还要不要买，如何买？在曹庆展看来，投资者考察投资产品应该要着重考察项目的“区域位置”、“交易对手”、“现金流”等几个主要指标。比如住宅项目，要规避高库存、去化率低的城市，优选人口净流入、国家重点投资区域、房价相对合理的区域。

此外，对商业物业来说，一线城市的办公物业、一二线城市的区域中心商业等较为优质。融资方最好要大型、资质良好的实力房企，考察房企的资产实力、资产负债结构、现金流量等财务状况。最后再综合考虑项目去化率、项目进度、周边配套等。