商业零售资产利润化促传统零售物业价值重估吗

商业零售：资产利润化促传统零售物业价值重估 荐8股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

苏宁云商物业售后返租，创新之举盘活存量资产苏宁云商今日公告，拟将旗下由11家自有门店物业房屋及土地所有权出资设立的全资子公司，以不低于40.11亿元价格将全部相关权益转让给中信金石基金拟发起设立的私募投资基金或/及相关方，并签署长期租赁合约，预计此次交易将增加今年税后净收益超1 亿元，实现全年扭亏为盈。

我们认为：1）存量自有物业售后返租是苏宁云商盘活存量资产、丰富融资渠道的创新之举，在公司债、定增等渠道相对不通畅的情况下，成为公司新的融资途径选择，为公司后续庞大仓储物流体系的建设提供充裕资金支持；2）此次交易预计未来每年减少折旧约5000万（按40年折旧），增加租金约2亿元（假设5%的租金回报率），尽管运营成本上升，但更大意义在于解除市场对其现金流健康状况的担忧。相比物业抵押贷款，售后返租资金回笼更多，报表改善幅度更为明显。公司拥有自有物业40余个以及大量仓储用地，不排除后续有更多类似资本运作； ）从中长期来看，资金是重要支持，但线上线下融合的云商模式转型能否最终成功，其核心仍然是核心品类的打造、黏性用户的培育和后台供应链软实力的提升。

还要利用络向学生推送趣味英语学习资源 自有物业“资产利润化”，或成为传统零售转型重要路径结合此前海印股份租金收益权证券化方案、华联股份将旗下 个门店所有权及租金收益权打包出售的同时签订物业管理协议，我们认为零售公司自有物业价值重估已经有了清晰的变现路径。在消费需求疲软、传统业态持续受到新业态冲击的背景下，我们预计未来会有越来越多的传统零售公司通过“资产利润化”改善报表结构，凭借充裕资金支持转型新兴业态，并回归商业运营本质（如传统多业态区域零售龙头，或大力发展便利店业态及区域仓储配送体系，打造本地小菜鸟络等）。

关注重资产百货物业价值重估的投资机会A股上市零售公司大多自持核心地段物业，资产价值夯实，而疲软的经营业绩始终抑制市值成长，市场长期以来谈及的物业价值重估也难有变现路径。随着海印股份、华联股份、苏宁云商等公司存量资产盘活的创新之举频频涌现，我们认为传统零售整体估值有望提升。一方面上市公司自身可以通过“资产利润化”盘活物业，改善报表，谋求转型；另一方面市值和资产价值间的巨大差距，也将促发产业资本/金融资本的举牌，而后通过“资产利润化”实现投资回报。建议关注大商股份、银座股份、王府井、欧亚集团、鄂武商、合肥百货、百联股份、首商股份等重资产百货的投资机会。

风险提示：

地产价格下降，导致物业价值损失；商业运营核心竞争力亟待提升。