1房产市场发展趋势交易周期减速总量稳重上

随着去年以线下门店为代表的链家正式与搜房代表互联公司等正式决裂，一场线下实体公司与线上互联公司的房产O2O竞赛正式开始。对于互联公司来说，有着多年累积的线上运营经验与巨大的入口流量，但因模式较轻而缺乏对线下房源的掌控力；对于线房产中介公司来说，掌控着绝大多数房源并且拥有大量的线下业务拓展，但对站的运营与数据的应用管理仍显得缺乏经验。

近期两个不同类型公司的一系列资本动作，多少也从一侧面正式双方竞争已经开始升级——3月1日，北京房产中介行业老大链家地产宣布与上海第二大房产经纪公司德佑地产达成战略合作，强势进入上海地产。一天之后，国内最大的分类信息平台58同城宣布2.6701亿美元收购二手房电商安居客安居客，再加上2月底链家上线全新租房APP丁丁租房等，从2015年一季度开始，房产O2O在房产行业尚未完全复苏的情况下已经开始慢热起来。

几天前，链家地产旗下的链家CEO彭永东在面对媒体时，用不少数据阐述了房地产现状以及目前所面临的竞争格局，对话的内容干货颇多，希望可以让从业者从更为宏观的角度来重新审视房产O2O市场。

1、房产市场发展趋势：交易周期减速，总量稳重上扬

彭永东：未来的房地产交易会变慢，变慢是正常的，原来好房子很快就卖掉了，交易很快，但这是不正常的。正常的交易有应该是很慢的，买这么大一个东西，怎么可能那么快就成交了？但变慢以后并不以为这量会减少，因为买房本身是个进程，城市化进程其实促使房产本身的周转，这个周转率在美国是到6%，很多国家到10%，大家会拿来换手，北京一共700多万套存量房源，每年交易十多万套，还不到2%，这个比例非常低。城市化进程会让这个比例变高，所以，我自己觉得这个量会上去，或者在一个高位平稳，但交易周期会变慢。

此外，彭永东认为房地产行业本身也是个规模相当大O2O的平台——一共12万亿的交易，全中国GDP是60万亿，房产在整个GDP中占20%比例。

2、房产中介如何应对O2O：大数据+线下服务

彭永东：2014年以前，线上互联公司与线下中介公司相对独立发展，2014年开始，很多垂直领域都做O2O的挖掘，O2O中间的机会是什么？今天大家都在往两方面发力，线上往线下，线下往线上，未来会往平台化发展。这两者不是割裂的。

举个简单的例子，北京所有存量房源加一起是700万套，同一时间点在卖大约12万套。如果我有强大的数据，很难清楚地知道同一时间点哪些房在卖。如果只纯做线上的话，就只是做广告而已，广告的目的是为了曝光。对我们来说，我们做线上的目的是希望提供最真实、及时的在售的数据，包括即时数据，如果今天他房子卖掉我们内第一时间会下架，外会第一时间下架。

第一是数据——数据如何更全面，更真实，更及时。今天在链家上可以看到全北京学区房的数据，这个房子能不能上这个学校，这个房子历史成交价是多少，这个数据都能呈现出来。

第二是线下部分，线下部分是服务，我们希望最优秀的经纪人在这个平台上能够获益，互联的力量就在于让一切做得好的东西能得到放大，一切做得不好的东西能放大。我们今年在做评价和培训，希望这个平台买方和卖方都能获得最好的体验，如果没有非常强大的服务者团队或者有这拨人能够愿意去做一些对的事情其实很难改善这个行业的客户体验，也也是这个行业在过去很多年效率不高的非常重要的原因。

第三就是大数据的应用。包括今天看到的，基于我们历史数据分析，有多少人想买周边西二旗的房子，有多少人会在中关村买，在这里看房的人最后在哪里买房的比例比较高，我们不仅有线上浏览数据，会有线下的带看数据，线下的成交数据，每套房子别堕落历史上拿出来卖的概率有多高，房子拿出来卖的定价是什么样的。这是数据的力量，未来大家竞争就是这个平台能有最全面的，最优质的内容，静态的和动态的；谁有最优秀的服务者愿意在这个平台上创造最好的体验；谁有最好的数据，基于数据背后的建模和技术力量让数据能发挥作用，能知道整个客户的决策，谁能建立未来房产O2O平台。

3、与线上公司差别在于接入交易环节

彭永东：未来房产O2O行业里一定会孕育出来一个非常大的平台，这个平台必须要线上强，线下也要强，才可能称之为平台。举个很简单的例子，如果线下很多信息发生之后，对于Online来说是不知道的，不清楚，比如这套房子成交了，成交了多少钱，从第一天开始卖到最后花了多少天，这个房子好不好卖，这是Offline的数据，这些Offline数据如果放到Online让更多人用，如果数据只是Online的，很难得到更多优质真实的数据，两者主要区别也可以理解为介入交易环节。比如链家在做真房源，我们对北京市、全国几十万号房源进行编号，这套房子在世界上有没有，多大面积，什么户型，能不能卖，情况什么样。这是未来O2O平台去做的，切入点有很多，有线上切，也有线下切，如果线上线下都做不好，只关注一方O2O是不能通的。

4、一线与二三线城市或早或晚要融入这变化纷纭的大千世界完全不是一个市场

彭永东：因为中国各个城市有很多不同，整体分为几大块——北上广深是非常大的市场，10个一二线是很大的市场，剩下二三线城市加一块儿是另外一个市场，我们整体推进的步骤是按照这个节奏往前走，也看当地城市市场发展的状态以及我们平台本身合作伙伴、战略发展方式来拓展，今年我们会按这个节奏去走，同时线上线下发展。

此外，彭永东也透露今年链家二手房业务大概占到90%——“去年4月份开始我们做新房，新房未来我们会全面和二手进行协作，所以我们会提升一手的占比，现在一手还比较小，金融业务大概会占到10%左右”。

5、经纪人改革：个人应建立自己的品牌

彭永东：核心是经纪人未来个人的品牌将被释放，未来经纪人要建立自己的品牌，我做得好，有更多的人愿意来找我。所以，未来是品牌经纪人时代，很多经纪人会关注自己的口碑。平台力量在于，会让口碑放大。原先我觉得你非常棒，但别人不知道，未来当用户上找房时可以看到经纪人的评价，这个人做得好还是不好，他以前服务过的人对他是怎么评价的，他做得不好我们是怎么处理的。所以，互联的力量是放大这点或者平台力量能放大这些好的不好的。这是未来经纪人的方向。

目前，链家现在北京有1.8万人，其他城市加起来为1.5万名左右，总数3万多，平均交易额是1000万，彭永东预计，2017年会达到将近10万人。

6、链家规划：2017年达到1万亿元的交易

彭永东：链家很重要的一点，我们怎么重构买房和卖房交易的流程，背后的核心是让更多用户选择这个平台来进行交易。2017年能有1万亿的交易，这是我们最核心的目标，在2014年是2000多亿，2015年我们希望这个指标是4000亿，2017年到1万亿——也就是说，我们会在全中国12万亿交易额里占1/10。

彭永东：今年很核心的一点，怎么让整个交易过程移动互联化，这是我们今年做的第一个大的事情。此外，在数据上将进行全面的升级，结合我们在北京的数据，结合在接下来十个城市的数据，希望在大数据方面加一些人，让更多的资源进去，让数据变得更加智能，来指导用户的决策。不光让整个流程进行改变，让买方、卖方进行决策，这个房子我花多少钱，应不应该调价，应不应该在这个区域买房，应不应该在这个时间段出手。